إلغاء عقد الإيجار في السعودية – الشروط والإجراءات والحقوق النظامية للطرفين

إلغاء عقد الإيجار في السعودية هو من المواضيع التي تهم فئات واسعة من المواطنين والمقيمين، نظرا لانتشار عقود الإيجار السكنية والتجارية في جميع أنحاء المملكة ، ومع أن عقد الإيجار يعد اتفاقا ملزما للطرفين، إلا أن النظام السعودي وضع ضوابط دقيقة تنظم كيفية فسخه أو إلغائه في حالات محددة، تضمن التوازن بين المؤجر والمستأجر وتحمي مصالحهما من التعسف أو الإضرار.

ويتناول هذا المقال تحليلا شاملا للجوانب النظامية المتعلقة بإلغاء عقد الإيجار في السعودية، بدءا من تعريف الإلغاء وأساسه النظامي، مرورا بالحالات التي يجوز فيها فسخ العقد، والإجراءات المتبعة عبر منصة “إيجار”، وصولا إلى آثار الإلغاء على الطرفين، وحقوق كل من المؤجر والمستأجر، إضافة إلى المدد والضوابط التي تحكم هذا الإجراء عند وقوع إخلال أو وفاة أحد الأطراف، أو عند انتقال ملكية العقار.

معنى إلغاء عقد الإيجار في السعودية وأساسه النظامي

يقصد بإلغاء عقد الإيجار في السعودية إنهاء العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر قبل انتهاء مدتها المتفق عليها، سواء برضا الطرفين أو بقرار قضائي.

ويستند هذا الإجراء إلى القواعد المنصوص عليها في اللائحة التنفيذية لنظام الإيجار العقاري الصادرة عن وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، والتي تهدف إلى توثيق جميع العقود الإيجارية وضبط العلاقة التعاقدية من خلال منصة “إيجار” الرسمية.

تجيز هذه اللائحة الإلغاء في حالات محددة، مثل الإخلال بالالتزامات الجوهرية أو وجود ظرف قاهر يمنع التنفيذ، أو اتفاق الطرفين على إنهاء العقد. 

ومن المهم أن يفهم أن إلغاء عقد الإيجار في السعودية لا يعني بالضرورة إسقاط الالتزامات السابقة، بل تبقى مستحقة إلى حين تسويتها نظاما، وهو ما يجعل التوثيق الرسمي للإلغاء ضرورة لا غنى عنها.

الحالات التي يجوز فيها إلغاء عقد الإيجار قبل انتهاء المدة في النظام السعودي

تعد الحالات التي تتيح فسخ العقد محددة بوضوح في النظام، وتقسم إلى حالات باتفاق الطرفين وأخرى بحكم النظام. ومن أبرزها:

• الاتفاق المتبادل: حيث يمكن للمؤجر والمستأجر الاتفاق على الإنهاء المبكر شريطة توثيق ذلك في منصة إيجار.
• الإخلال بالالتزامات: كعدم دفع الأجرة أو الامتناع عن الصيانة الجوهرية.
• وجود قوة قاهرة أو ظرف طارئ:  يجعل تنفيذ العقد مستحيلا أو مرهقا بشكل غير معتاد.
• استعمال العقار في غير الغرض المتفق عليه: مثل تحويل المسكن إلى محل تجاري دون إذن.
• انتهاء مصلحة أحد الطرفين:  كإغلاق النشاط أو مغادرة المستأجر البلاد نهائيا.

ويراعى في جميع الحالات أن يتم إلغاء عقد الإيجار في السعودية بموجب ما نصت عليه اللائحة التنفيذية وتوثيقه إلكترونيا لضمان سريان أثره النظام

إجراءات إلغاء عقد الإيجار عبر منصة إيجار الإلكترونية

أتاحت وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان للمؤجرين والمستأجرين خدمة إلغاء عقد الإيجار في السعودية إلكترونيا عبر منصة إيجار الرسمية. وتتم الإجراءات وفق الخطوات التالية:

•  تسجيل الدخول إلى حساب المؤجر أو المستأجر في منصة “إيجار” 
• اختيار “العقود الفعالة” من القائمة الرئيسية.
• تحديد العقد المراد إلغاؤه.
• الضغط على خيار “طلب الإلغاء”.
• إدخال سبب الإلغاء (اتفاق – إخلال – وفاة – قرار قضائي – انتهاء المدة).
• إرفاق المستندات المؤيدة للطلب.
• إرسال الطلب للطرف الآخر للموافقة عليه.
• اعتماد الإلغاء رسميا وتحديث حالة العقد في النظام.

ويشترط في جميع الحالات أن يتم توثيق الإلغاء إلكترونيا، إذ لا يعتد به نظاما ما لم يتم تحديث حالة العقد في قاعدة البيانات الرسمية. 

متى يحق للمستأجر طلب إلغاء عقد الإيجار؟

يمنح المستأجر حق طلب إلغاء عقد الإيجار في السعودية في عدة حالات نظامية واضحة، أبرزها:

• تعذر الانتفاع بالعقار: نتيجة خلل هيكلي أو مشكلة تمنع السكن أو الاستخدام.
• امتناع المؤجر عن إجراء الصيانة الجوهرية: رغم التزامه بها نظاما.
• عدم توافر الخدمات الأساسية: كالكهرباء أو المياه بسبب تقصير المؤجر.
• اتفاق مكتوب على الإنهاء المبكر: متى ما تم توثيقه في منصة إيجار.
• ظروف قاهرة شخصية أو مادية: تجعل استمرار العقد غير ممكن.

ويجب على المستأجر أن يخطر المؤجر خطيا بالأسباب قبل رفع أي طلب إلغاء، وأن يحتفظ بإثباتات التواصل لحماية موقفه أمام الجهات المختصة. 

متى يحق للمؤجر فسخ أو إلغاء عقد الإيجار نظاما

يحق للمؤجر، وفق اللائحة التنفيذية لنظام الإيجار، التقدم بطلب الإلغاء في الحالات التالية:

• تأخر المستأجر عن سداد الإيجار لأكثر من 30 يوما من تاريخ الاستحقاق.
• قيام المستأجر بتأجير العقار من الباطن دون إذن كتابي.
• استخدام العقار في نشاط مخالف للنظام أو مضر بالغير.
• إحداث تلفيات أو تغييرات جوهرية دون تصريح.
• استعمال العقار بخلاف الغرض المتفق عليه.

ويشترط النظام أن يوجه المؤجر إنذارا رسميا قبل طلب الإلغاء، ويفضل أن يتم ذلك عبر منصة إيجار أو إشعار موثق.

الآثار المترتبة على إلغاء عقد الإيجار وفقا النظام السعودي

ينتج عن إلغاء عقد الإيجار في السعودية عدد من الآثار النظامية التي تنهي الالتزامات المتبادلة وتحدد حقوق كل طرف، منها:

• انتهاء الالتزامات التعاقدية من تاريخ الإلغاء الرسمي.
• وجوب إخلاء العقار خلال المدة المحددة نظاما أو بالاتفاق.
• إعادة التأمين المالي بعد خصم المستحقات أو الأضرار.
• تحمل الطرف المخل بالتزاماته تبعة التعويض عن الضرر.
• تحديث بيانات العقد إلكترونيا لضمان عدم تراكم الالتزامات.

الجدير بالذكر أن الإلغاء لا يعد مجرد اتفاق بين طرفين، بل إجراء نظامي له تبعات مالية وتنظيمية، لذلك يفضل أن يتم دوما عبر القنوات الرسمية وبمحاضر موثقة لحماية الحقوق.

إلغاء عقد الإيجار في حال وفاة المستأجر أو المؤجر

تعد وفاة أحد أطراف العقد من المسائل الحساسة التي تناولها النظام السعودي بعناية ، وإليك أبرز الحالات:

في حال وفاة المستأجر

 ينتقل العقد إلى ورثته إذا رغبوا بالاستمرار وفق الشروط ذاتها.

في حال وفاة المؤجر

يلتزم الورثة أو المالك الجديد بالعقد حتى نهايته ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.

   وبذاك يراعي النظام السعودي البعد الإنساني والاجتماعي في تنظيم العقود حتى في حالات الوفاة، بما يضمن استقرار الأسرة واستمرار المعيشة دون إخلال بالحقوق المالية.

الحالات التي يلغى فيها عقد الإيجار لعدم السداد أو الإخلال بالشروط

تعد هذه الحالة الأكثر شيوعا في الواقع العملي، حيث يسمح النظام للمؤجر بفسخ العقد إذا تكرر إخلال المستأجر بالالتزامات الجوهرية، مثل:

• عدم سداد الإيجار بعد توجيه الإنذار.
• التسبب في أضرار كبيرة للعقار.
• رفض السماح بالصيانة الوقائية.
• مخالفة شروط العقد الموثق.

ويتم الإلغاء عبر إشعار رسمي ثم توثيق الطلب إلكترونيا. أما إذا استمر الخلاف، فيرفع النزاع إلى الجهة القضائية المختصة للفصل فيه.

خطوات رفع دعوى إلغاء عقد الإيجار أمام الجهات القضائية المختصة

في حال تعذر الوصول إلى اتفاق ودي، يمكن لأحد الطرفين اللجوء إلى القضاء عبر منصة ناجز الإلكترونية باتباع الخطوات التالية:

• الدخول إلى منصة ناجز
•  اختيار خدمة “صحيفة الدعوى الإلكترونية”.
• تحديد نوع الدعوى (إلغاء عقد إيجار).
• إدخال بيانات الأطراف والعقار والعقد.
• إرفاق المستندات مثل العقد، الإشعارات، والمراسلات.
• تقديم الطلب ومتابعة الجلسات إلكترونيا.

وتختص محاكم الأحوال المدنية أو الدوائر الإيجارية بالنظر في هذه الدعاوى، استنادا إلى نظام المرافعات الشرعية.

---

إلغاء عقد الإيجار في السعودية يمثل خطوة نظامية حساسة تحتاج إلى وعي وإدراك كامل بالضوابط المحددة لذلك، إذ لا يقبل الإلغاء إلا في حالات مشروعة ومثبتة رسميا ، ومن خلال فهم هذه القواعد يمكن للمؤجر والمستأجر تجنب الكثير من النزاعات وحماية حقوقهما ،وقد استعرض المقال معنى الإلغاء وأساسه النظامي، والحالات التي يسمح فيها بفسخ العقد، والإجراءات الإلكترونية عبر منصة إيجار، إضافة إلى حقوق الطرفين عند الإلغاء، وآثاره النظامية، وأحكامه في حالات الوفاة أو نقل الملكية، وخطوات رفع الدعوى عند الخلاف. وبهذا يتضح أن النظام السعودي قد أرسى إطارا شاملا يحقق العدالة ويحفظ الحقوق في كل ما يتعلق بعقود الإيجار، سواء في إبرامها أو في إلغائها.

الأسئلة الشائعة