نظام نزع الملكية للمنفعة العامة في السعودية

يُعد نظام نزع الملكية للمنفعة العامة في السعودية من الأنظمة الأساسية التي تنظّم العلاقة بين الجهات الحكومية والمواطنين عند الحاجة إلى استخدام العقارات الخاصة أو العامة في تنفيذ مشاريع تخدم المصلحة العامة، مثل الطرق والمدارس والمستشفيات والمرافق العامة. ويهدف النظام إلى تحقيق التوازن بين تمكين المملكة من تنفيذ خططها التنموية الكبرى، وبين صيانة الحقوق النظامية للمواطنين والمستثمرين من خلال إجراءات عادلة وتعويضات منصفة.

في هذا المقال، سنستعرض المقصود بنزع الملكية للمنفعة العامة في السعودية، ونفصّل خطوات الإجراءات النظامية المعتمدة، ونسلّط الضوء على شروط التعويض العادل للمالك وفق أحكام النظام، إضافة إلى توضيح أنواع الملكيات المشمولة، وأهمية اللائحة التنفيذية في تنظيم التطبيق، وأخيرًا نوضح آلية الطعن أمام ديوان المظالم خلال المدة المحددة.

ما المقصود بنزع الملكية للمنفعة العامة في السعودية؟

نزع الملكية للمنفعة العامة في السعودية يُقصد به الإجراء النظامي الذي تُقدِم عليه  الجهات المختصة لنزع ملكية عقار مملوك لأفراد أو جهات خاصة، وذلك بهدف تنفيذ مشاريع تخدم الصالح العام، مثل إنشاء الطرق، المدارس، المستشفيات، أو البنية التحتية.

إجراءات نزع الملكية للمنفعة العامة: خطوات نظامية واضحة

تمر عملية نزع الملكية للمنفعة العامة في السعودية بعدة خطوات نظامية دقيقة لضمان التوازن بين المصلحة العامة وحقوق الملاك. 

وقد نظّم نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة في السعودية ووضع اليد المؤقت على العقار هذه الإجراءات وهي كالتالي:

• إثبات وجود منفعة عامة : يبدأ الأمر بإثبات أن المشروع المزمع تنفيذه يدخل في نطاق “المنفعة العامة” مثل الطرق، المستشفيات، المدارس وغيرها.
  
• إصدار قرار النزع : لا يتم النزع إلا بناءً على قرار من الجهة صاحبة المشروع، ويُشترط أن يكون ذلك بناءً على حاجة حقيقية ولمنفعة عامة مؤكدة.
  
• تحديد العقارات المطلوبة : تقوم الجهة بتحديد العقارات المراد نزعها وفق مخطط معتمد، وتُحيل الأمر للجهات المختصة لتقدير التعويض.
  
• تقدير التعويض : يتم تشكيل لجنة تقدير تتكوّن من خبراء مختصين، وتُقيَّم العقارات بناءً على قيمتها السوقية وقت صدور القرار.
  
• صرف التعويض أو إيداعه : لا يُسمح بالبدء في تنفيذ المشروع أو نزع العقار فعليًا إلا بعد صرف التعويض للمالك، أو إيداعه لدى المحكمة المختصة.
  
  هذه الإجراءات تكفل حقوق المالك وتحفظ في الوقت ذاته قدرة المملكة على تنفيذ مشاريع البنية التحتية والمرافق العامة 

قد يهمك التعرف على الإفراغ العقاري الإلكتروني في السعودية

شروط تعويض المالك: تعويض عادل بموجب النظام السعودي

يضمن نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار للمالك تعويضًا عادلًا ومتكاملًا، وفق مجموعة من الشروط المنصوص عليها في النظام وتتمثل في الآتي:

• تحديد التعويض وفق القيمة السوقية : يُحتسب التعويض على أساس القيمة السوقية للعقار وقت صدور قرار النزع، وليس في وقت سابق أو لاحق.
  
• شمول التعويض للأضرار الجانبية : في حال نتج عن النزع ضرر مباشر للمالك أو نقص في قيمة الجزء المتبقي من العقار، فإن النظام يُلزم بتعويضه عن تلك الأضرار ضمن المبلغ الإجمالي.
  
•  تشكيل لجنة تقدير مختصة : يُقدّر التعويض من قِبل لجنة تُشكَّل بقرار من الجهة صاحبة المشروع، وتضم مختصين فنيين وممثلين رسميين لضمان الحياد والعدالة في التقدير.
  
•  استبعاد المباني أو الإضافات غير المرخصة: لا يُعوَّض المالك عن أي مبانٍ أو منشآت أُقيمت دون ترخيص نظامي، ويُستثنى ذلك صراحة من قيمة التعويض.
  

أنواع الملكية المشمولة بنظام نزع الملكية للمنفعة العامة في السعودية

يشمل نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة في السعودية نوعين رئيسيين من الملكيات، وهما: الملكية الخاصة والملكية العامة. 

وتُعتبر الملكية الخاصة أكثر الأنواع تأثرًا بإجراءات النزع، وتشمل الأراضي والمباني والمنشآت التي يملكها الأفراد أو الكيانات الاعتبارية. 

أما الملكية العامة، فتخص أملاك المملكة أو الجهات الحكومية الأخرى، ويجوز نزعها من جهة حكومية إلى جهة أخرى إذا كان المشروع يخدم مصلحة عامة مُلحة.

وقد نصت المادة (1) من النظام على أن النزع يجوز لأي عقار متى اقتضت المصلحة العامة ذلك، ويُعامل الجميع وفق معايير موحدة في تقدير التعويض، مع التأكيد على حماية حقوق الأفراد وتوثيق الإجراءات وفق ضوابط دقيقة.

اللائحة التنفيذية لنظام نزع الملكية

صدرت اللائحة التنفيذية بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 54 بتاريخ 1437هـ، وتضمنت:

شرحًا دقيقًا لكيفية تشكيل لجان التقدير، وآلية إشعار الملاك، وطرق احتساب التعويض، ومهلة كل إجراء على حدة

كما تُحدّد نماذج المحاضر، والصيغ المعتمدة للإعلانات والإشعارات، ومهام كل جهة مشاركة في عملية النزع.

من أبرز ما تناولته اللائحة أيضًا، تنظيم حالات وضع اليد المؤقت، واشتراطات صرف التعويض أو إيداعه، وتفاصيل الاعتراضات، بما يضمن تنفيذ النظام بشفافية وعدالة دون تعسّف أو إضرار بالملّاك.

وتُعتبر اللائحة التنفيذية مكملة للنظام، وتملك قوة إلزامية في التطبيق، حيث لا يجوز تجاوزها أو مخالفة ما ورد فيها، مما يعزز من ضمانات المالك النظامية، ويوفّر إطارًا واضحًا تلتزم به جميع الجهات المعنية.

تعرف بشكل تفصيلي على قرارت مجلس الوزراء : الموافقة على نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة

حق الطعن: الدعوى الإدارية وسقفها 60 يومًا

وفق نظام نزع الملكية للمنفعة العامة في السعودية ووضع اليد المؤقت على العقار، يُمنح المالك الحق في الطعن على قرارات اللجان أو الإجراءات الإدارية المتعلقة بالنزع أو التعويض أمام ديوان المظالم، وذلك خلال 60 يومًا من تاريخ تبليغه رسميًا. 

ويجب تقديم التظلم خلال هذه المهلة لكي تؤخذ الدعوى محل نظر، وتصدر المحكمة القرار النهائي، الذي يلزم الجهة المنفذة بما تقرره من تعديل في مبلغ التعويض أو تصحيحات على الإجراءات  .

يمكنك أيضا الإطلاع على خدمات محامي عقارات في السعودية

خاتمة

 في ضوء ما سبق يتضح أن نظام نزع الملكية للمنفعة العامة في السعودية أداة تنظيمية فعالة تُوازن بين متطلبات التنمية الوطنية وحماية حقوق الأفراد في التملك. فقد حدد النظام بوضوح ما المقصود بنزع الملكية، وبيّن الإجراءات النظامية التي تسبق النزع، مؤكدًا على ضرورة تعويض المالك تعويضًا عادلًا يُحتسب وفق القيمة السوقية وقت القرار، مع مراعاة الأضرار الناتجة ،كما شمل النظام أنواع الملكيات المنزوعة سواء كانت خاصة أو عامة، وأكدت اللائحة التنفيذية على تطبيق دقيق وشفاف للإجراءات، مع منح أصحاب العقارات الحق في الطعن على القرارات خلال 60 يومًا أمام المحكمة المختصة. ومن خلال هذا الإطار المتكامل، يسهم النظام في تحقيق التنمية المستدامة دون المساس بالحقوق النظامية للمواطنين والمستثمرين.

الأسئلة الشائعة