دعوي اخلاء العقار وفق النظام السعودي

دعوي اخلاء العقار تمثل حسب ما جاء به المشرع السعودي, من الدعاوي الاختصاصية والتنفيذية, التي تنظم إليات التشريعات القانونية ,

حيث ان اخلاء المباني العقارية,  باختلاف تصنيفها كالإيجار علي سبيل المثال, من احدي المشكلات القضائية التي تكثر الدعاوى بها لدي المحاكم التشريعية,

لان التمثيل القانوني هنا يأخذ نوع من التنفيذ في حيز قائم مبنى علي مستندات قانونية بها مصوغات اخري كعدم دفع الايجار لفترة زمنية كبيرة, او تغير النشاط القائم لدي المكان العقاري الذي هو حق من حقوق المالك,

ويهدف المستأجر الي المنفعة الكلية له وللمكان بشكل عام, ولكن لابد من وجوب القانون هنا كعدم الاخلاء من قبله نتيجة لهدم جزء الحق ضرر بباقي العقار, حيث ان كل المشكلات هي تكون منتشرة بدرجة كبيرة لدي مختلف الهيئات المختصة في حالة ان كان النشاط تجاري وليس بغرض السكن.

دعوي الاخلاء حسب المشرع السعودي

بحسب ما جاء به المشرع القانوني للمملكة العربية السعودية ان  العقد وسيلة لاتفاق احدهم علي تقديم شيء للمنفعة الخاصة وذلك مقابل التنازل عنها بمقابل مادي , لان العقد هنا للمنفعة لا يقع به ضرر لاحد,

لذا من الأهمية عند الاتفاق علي عقد الايجار التنصيص للبنود الاعتبارية به, لان ذلك يضمن الحقوق ويصفي المعلومات به, الي افضل إيضاح ويعطي بينة علي جوهر الصيغة للبنود بها التي تم التماثل بها علي العقد ,

لذا اصبح من الأهمية الاتفاق علي صيغة العقد والاتفاق علي الموضوعات المنصوصة به, طبقا لما جاء به المشرع, وان حدث الاختلاف يلجا احد الطرفين لرفع دعوي اخلاء للعقار.

الأسباب التي تؤدي لأنهاء عقد الايجار

هناك بعض الاسباب العامة لدي إحدى الطرفين المتفقين على إتمام عقد الايجار، ولكن هناك تؤخذ بعض الأسباب الأخرى بشكل خاص ويرجع هذا حسب كل حالة وحسب كل اتفاق تم بينهما.

•  قد يكون السبب وفاة المستأجر للعقار، حيث ان الوفاة تنهي العقد بل وتفسخه وفق النظام التشريعي للمشكلة وبالاتفاق الذي يكون في نصوص العقد.
• عدم الاتفاق في نصوص العقد ما يمثل اخلال ببنود العقد بما يستوجب فسخ العقد.
• يكون الفسخ نتيجة لإتمام المدة بما لا يقبل التجديد، أي ان الطرفين انهي الاتفاق المبرم بالعقد، لذا يتم الفسخ بالاتفاق بينهما لعدم الاتفاق فرد عن اخر.
• انقضاء مدة العقد يكون بسبب خارج عن إحدى الطرفين، حيث تم انتهاء الغرض المخصص للإيجار.
• انتهاء المدة المحددة للإيجار باستيفاء الشروط المنصوص عليها.
• عدم القدرة علي دفع الايجار باستمرار بما يستوجب رفض المالك، مما يعني انتهاء المدة وفسخ العقد.
• حدوث بعض الإشكاليات للعقار المؤجر من قبل المالك.
• حدوث هدم تسبب في ضرر للعقار مما يستوجب التعويض المباشر لجميع سكان العقار او المالك.

أنظر انتهاء عقد الإيجار مادة 440 من نظام المعاملات المدنية

المادة الأربعون بعد الأربعمائة

1. ينتهي عقد الإيجار بانقضاء المدة المعينة فيه؛ ما لم يُشتَرط تجدده تلقائيًّا. 
2. إذا انتهى عقد الإيجار واستمر المستأجر في الانتفاع بالمأجور برضى المؤجر الصريح أو الضمني عُدَّ العقد مجددًا بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير، وتتعين مدة العقد الجديد وفق أحكام المادة (الثالثة عشرة بعد الأربعمائة) من هذا النظام.
3. ما لم يتجدد العقد وفقًا للفقرتين (1) و(2) من هذه المادة؛ إذا طلب المؤجر من المستأجر زيادة معينة على الأجرة المحددة وظل المستأجر حائزًا للمأجور بعد انتهاء مدة العقد دون اعتراض منه على الزيادة؛ لزمته تلك الزيادة ابتداءً من وقت انتهاء العقد القائم، وعُدَّ العقد مجددًا بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير، وتتعين مدة العقد الجديد وفق أحكام المادة (الثالثة عشرة بعد الأربعمائة) من هذا النظام.

المادة 440 من نظام المعاملات المدنية

كيف يتم الدفع الإيجار للمالك

يكون من حق المستأجر الحصول على فواتير دفع الايجار من المالك وذلك حق من حقوقه كمثال على ذلك الفاتورة الشهرية المختومة باسم المالك بما فيها القيمة الايجارية والشهرية له، وتاريخ الدفع للإيجار، تلك أمور من حقه حتى يتم التمثيل القانوني من قبل المستأجر للمالك،

حيث ذلك يضمن حقوق المستأجر، في حالة رفض المالك الاستمرار في العقد مع حق المستأجر في التواجد للعقار المؤجر، فيما يعني استمرار القانونية للمستأجر للإيجار.

لذا من الأهمية الحصول على فواتير عند دفع الايجار، وعدم الاعتراف الذهني واللفظي بوعد كتبه يدويا بورقة بيضاء، حيث ذلك يمثل عدم قانونية وفق ما جاء به المشرع السعودي، وفقا للنظم القانونية السعودية وذلك في حالة كان عقد الايجار مازال ورقيا وليس إليكترونيا .